Ennen koronaepidemiaa lehdissä julkaistiin juttuja asuntosijoittajista, jotka tienasivat Airbnb-vuokrauksella. Asia lienee jälleen ajankohtainen, kunhan koronasta selvitään.
Korkein hallinto-oikeus antoi kuitenkin juuri kolme päätöstä, jotka asuntonsa tai asuntojensa nettivuokrausta harkitsevan suomalaisen kannattaa ottaa huomioon.
Ensimmäisessä päätöksessään KHO totesi, että asunnon toistuvaa lyhytkestoista vuokraamista ei voi pitää pohjoissuomalaiselle pientaloalueelle tyypillisenä toimintana. Siitä ei ollut mainintaa rakennuskaavassa eikä se vaikutuksiltaan vastannut tavanomaista pientaloasumista.
Toisessa tapauksessa korkein hallinto-oikeus katsoi, että rakennusvalvontaviranomainen toimi valtuuksiensa puitteissa, kun se velvoitti sakon uhalla lopettamaan yli kymmenen kalustetun kerrostalohuoneiston vuokrauksen Helsingissä.
Kerrotalo-case sai aikanaan Suomessa paljon julkisuutta. Toiminnan vaikutukset olivat olleet KHO:n mukaan majoitustoiminnan luonteista.
Mitä oikeuden päätöksistä tulisi nyt päätellä?
Nyt puhutaan "vaikutuksesta"
Matkailu- ja ravinitola-ala MaRan lakiasiainjohtaja Veli-Matti Aittoniemen mukaan kiinnostavaa KHO:n linjauksissa on se, että oikeus perusteli päätöksiään majoitustoiminnan vaikutuksilla.
– Majoitustoiminnan vaikutus on toisenlainen kuin vakituisen asumisen, kun vieraita ihmisiä tulee ja vaihtuu koko ajan, Aittoniemi sanoo.
– Esimerkiksi kaava suojaa asukasta, joka voi olettaa, että siellä ei ole majoitukselle tyypillistä toimintaa. Tämä on oikeudelta ihan perusteltu näkökulma.
KHO kirjoitti päätöksessä asemakaavaan liittyvistä "ennakoitavissa olevista ja oikeutetuista odotuksista".
Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Huplin mukaanvaikutukset ovat luonteva lähtökohta.
– Jo aiemmin KHO on ottanut päätöksessään huomioon vaikutukset, kuten esimerkiksi lyhytkestoisen majoitustoiminnan pientaloalueelle tuoman niin sanotun sosiaalisen kontrollin puutteen, Hupli sanoo.
– Nyt käsittelyssä olleessa Rovaniemen tapauksessa oli kiinnostavaa, että alueella oli jo lyhytkestoista majoitustoimintaa, mutta siitä huolimatta päätös oli kielteinen.
Helsinkiläisen kerrostalon peräti yhdentoista asunnon muuttaminen hotellimaisesti hoidetuksi majoitustoiminnaksi oli Huplin mukaan esimerkki pitkälle kaupallistetusta majoitustoiminnasta palveluineen – ja siksi aika selvä tapaus.
Yksittäinen ja satunnainen asunnonvuokraaja ei näistä päätöksistä voi johtopäätöksiä vetää. Kiinteistöliitossa ja MaRa:ssa pohditaan esimerkiksi sitä, mikä oikeuden päätös olisi ollut, jos vuokralla olisi ollut yhdentoista asunnon sijasta vaikkapa seitsemän tai vaikka kolme – tai jos alakerran liikehuoneisto ei olisi toiminut vastaanotto- ja kahvilatilana.
– Minkä tahansa elementin muuttaminen tekisi siitä uuden tulkintakysymyksen. Meidän toive on, että nämä asiat ratkaistaisiin mahdollisimman pian lakisäännöksin eikä yksittäisinä tulkintapäätöksinä, Jenni Hupli sanoo.
Oikeusministeriössä on tällä hetkellä vireillä asunto-osakeyhtiölain arviointi.
Kolmas päätös: Muista kahden vuoden sääntö
Veli-Matti Aittoniemi ja Jenni Hupli toteavat, että yksittäisen asunnon satunnainen vuokraaja ei voi kahdesta ensimmäisestä päätöksestä johtopäätöksiä vetää.
Kolmas korkeimman hallinto-oikeuden päätös on kuitenkin sellainen, että se voi osua kipeästi pienenkin nettivuokraajan nilkkaan.
Yleisesti tunnettua on, että asunnon myyntivoitto on verotonta tuloa, mikäli omistaja on asunut asunnossa yli kaksi vuotta.
Nyt korkein hallinto-oikeus kuitenkin linjasi, että hyvin lyhytaikainenkin vuokraus katkaisee tämän kahden vuoden asumisajan.
Jos asunnon hinta on noussut 30 000 euroa, mutta omistaja on pitänyt sitä aina kesälomamatkansa ajan vuokralla – seurauksena olisi vajaan kymppitonnin pääomatulovero.
Oikeuden kolmas linjaus oli niin kutsuttu ennakkoratkaisu, eli tässä tapauksessa kukaan ei vielä joutunut verokarhun hampaisiin.