Osa artikkelin sisällöstä ei ole välttämättä saavutettavissa esimerkiksi ruudunlukuohjelmalla.
Asuntomarkkina on ensiasunnon ostajan näkökulmasta tällä hetkellä lupaava, kertoo Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala.
Nuoret ensiasunnon ostajat suosivat erityisesti yksiöitä ja kaksioita.
– Varsinkin yksiöiden tarjontaa kasvukeskuksissa ja niiden lähettyvillä on tällä hetkellä runsaasti. Myös kaksioita löytyy merkittävästi enemmän kuin esimerkiksi vuosi takaperin. Tämä tietysti tarjoaa enemmän ratkaisuvaihtoehtoja nuorelle ensiasunnon ostajalle, Pajala sanoo.
Hänen mukaansa tarjonnan kasvu tekee ensiasunnon ostamisesta houkuttelevaa kahdella tavalla.
Ensinnäkin, hintataso on laskenut noin kahdesta neljään prosenttia vuoden toisen ja kolmannen neljänneksen aikana.
Toiseksi, asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet. Päätöksiä ei tarvitse tehdä salamannopeasti, vaan aikaa useamman kohteen vertailuun on enemmän kuin esimerkiksi vuosi sitten.
Nollakorkojen aika näyttää olevan toistaiseksi ohi. Euroopan keskuspankki nosti ohjauskorkojaan lokakuun lopussa 0,75 prosenttiyksiköllä, mikä heijastuu myös asuntolainojen korkoihin.
Asunnon ostaminen on yksi elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä, ja asuntolainaan sitoutuminen voi jopa pelottaa. Kokosimme pankkien asiantuntijoiden kanssa listan asioita, jotka ensiasunnon hankinnassa kannattaa ottaa huomioon tämän hetken markkinatilanteessa.
Pitääkö olla vakituinen työpaikka?
Vastaus: Ei.
Vakituinen työpaikka helpottaa lainaneuvotteluita jonkin verran, mutta myös määräaikaisilla sopimuksilla töitä tekevät ja freelancerit saavat asuntolainoja. Kun ei-vakituiset työsuhteet yleistyvät, pankitkin joutuvat muuttamaan käytäntöjään.
Pajalan mukaan vakituinen työsuhde ei ole samanlainen itseisarvo lainaneuvotteluissa kuin vielä 20 vuotta sitten.
– Monilla aloilla on standardi, että tehdään keikkaluontoisesti töitä. Ei välttämättä olla yhden työnantajan palveluksessa, ja saatetaan tehdä toiminimen kautta tai freelancerina. Silloin luonnollisesti tämä huomioidaan neuvottelutilanteessa. Jos on sellainen tilanne, että on freelancer, mutta on kaksi keikkaa vuodessa, kestävämpää kassavirtaa on kyllä vaikeampaa muodostaa.
Pankki laskee lainanhakijalle henkilökohtaisen marginaalin, jossa otetaan huomioon hakijan palkkatulot, ostettavan kohteen vakuusarvo, markkinatilanne ja asiakkaan kokonaisasiointi eli se, miten asiakkaan kaikki asiointi pankin kanssa on sujunut. Lainassa marginaali lasketaan viitekoron päälle.
OP:n asuntorahoituksesta vastaavan johtajan Hanna Heinosen mukaan pankki tarkastelee asiakkaan työhistoriaa ja varallisuutta.
– Asiakkaan kanssa katsotaan kokonaisuutta. On ymmärrettävää, että on olemassa alakohtaista määräaikaisuutta, joten kyllä niitä katsotaan ja niistä keskustellaan, Heinonen sanoo.
Lainanhakija stressitestataan niin, että lainanmaksukyky arvioidaan kuuden prosentin marginaalilla. Stressitestillä pankki arvioi, miten velallinen selviytyisi lainanmaksustaan korkojen noustessa. Se tehdään osana lainanhakijan maksukyvyn arvointia.
Lisäksi pankki joutuu huomiomaan stressitestissään ja lainapäätöksissään myös esimerkiksi sähkön hinnan ja inflaation kiihtymisen, jotka vaikuttavat asiakkaan henkilökohtaiseen kassavirtaan.
Asuntolaina on tiimityötä pankin ja asiakkaan välillä, ja mikäli henkilökohtaisessa taloudessa ei tapahdu suuria muutoksia, myönnetty asuntolaina tarkoittaa yksinkertaisesti, että asiakas on luotettava sekä lainanteon hetkellä että tulevaisuudessa.
Kuinka paljon pitää säästää?
Vastaus: Viisi prosenttia asunnon hinnasta.
Jussi Pajalan mukaan luku on vaihdellut vuosien mittaan, mutta nyt asuntolainan saamiseksi ensiasunnon ostajalla pitää olla säästössä vähintään viisi prosenttia asunnon hankintahinnasta.
Jos hankintaan käytetään ASP-lainaa, hankintahinnasta pitää säästää vähintään kymmenen prosenttia. Toisesta asunnosta eteenpäin luku on 15 prosenttia.
Näin esimerkiksi 200 000 euroa maksavaa asuntoa varten pitäisi säästää 10 000 euroa.
Heinonen kertoo, että ensiasunnon ostamiseen tarkoitetun ASP-tilin lisäksi esimerkiksi säännöllinen säästäminen rahastoon on suosittua.
– Kannattaa aloittaa jo nuorena pienillä summilla. Silloin siihen myös tottuu ja saa rutiinia. Sitten kun menee palkkatyöhön, voi alkaa suurentaa summaa. Nämä ovat kuitenkin henkilökohtaisia valintoja: elämässä on muitakin asioita, esimerkiksi harrastuksia, ja joskus voi tulla yllättäviä menoja.
Voiko pankkia suostutella, vaikka ehtoja ei täyttäisi?
Vastaus: Ei.
Pankin päätökset perustuvat kylmään matematiikkaan, joten jos arvio takaisinmaksukyvystä ei vakuuta pankkia, asuntolainan saaminen kyseiselle summalle ei ole mahdollista.
– Kyllä se vähän niin on, että siinä eivät nuoleskelut tai maanittelut auta, jos asiakkaan maksukyky ei toteuta stressatun maksukykytestin vaateita eli asiakkaalla ei ole tarpeeksi kassaa. Silloin on ainoastaan kaksi tapaa edetä: hankkia isompi kassa tai tinkiä kohteesta, jota on ostamassa, Pajala kertoo.
Esimerkkinä: on mahdollista, että pariskunta suunnittelee 200 000 euron kaksion hankkimista, mutta pankki arvioi lainan maksimimääräksi 150 000 euroa. Tällöin pankki ei voi mutkienkaan kautta rahoittaa pariskuntaa enempää.
Heinosen mukaan myös pankin kanssa voi käydä omaa asuntotarvettaan läpi. Pankki voi auttaa esimerkiksi selvittämään, minkä hintaiseen asuntoon asiakkaalla on maksukykyä.
Pajalalta on myös kysytty, voisiko suurempi marginaali auttaa suuremman asuntolainan saamisessa. Lisää luottoa ei tälläkään tavalla saa.
Miten nouseviin korkoihin voi varautua?
Vastaus: Ostamalla vakuuden tai säästämällä.
Pajalan mukaan Suomen asuntolainojen yleisimmän viitekoron, 12 kuukauden euriborin, huipun ennakoidaan osuvan ensi vuodelle. Koron odotetaan nousevan nykyisestä noin 2,7 prosentista noin kolmeen prosenttiin. Yhtä nopeaa nousua kuin vuonna 2022 ei kuitenkaan odoteta.
Nouseviin korkoihin voi varautua esimerkiksi kiinteällä korolla tai ostamalla asuntolainaan korkokaton, jolloin asuntolainan korko ei varmasti nouse yli määritellyn rajan.
Kiinteät korot ja korkokatot ovat Pajalan mukaan viime aikojen suurten korkoheilahtelujen seurauksena kuitenkin tällä hetkellä kalliita.
– Minulla ei ole siihen vastausta, kannattaako suoja nyt ottaa vai ei, koska en tiedä, mihin korot tästä menevät.
Heinonen nostaa esille toisen vaihtoehdon, jolla lainanmaksaja voi parantaa taloudellista puskuriaan epävarman korkokehityksen aikana.
– Ei kannata tehdä pelkästään niin, että säästää asuntolainaa varten. Sitten kun laina on, suosittelemme säännöllistä säästämistä lainanmaksun ohella. Pienikin kuukausittainen summa kannattaa laittaa aina sivuun, hän sanoo.
Mitä jos lainahakemus ei mene läpi?
Vastaus: Kysy pankilta neuvoa tilanteen parantamiseksi ja yritä uudelleen.
Lainahakemuksen hylkäämistä ei kannata tutkailla häpeällisenä epäonnistumisena, vaan loivana kaarteena matkalla ensiasuntoon. Pankit rohkaisevat ensiasuntoa harkitsevia lähettämään hakemuksia matalalla kynnyksellä, ja sen voi tehdä esimerkiksi pankkien verkkosivuilla.
– Hakemuksen lähettäminen ei ole niin iso asia. Se kannattaa vain lähettää, ja siitä keskustelu lähtee liikenteeseen, Heinonen sanoo.
Yle keräsi juttua varten kokemuksia ja ajatuksia ensiasunnon hankinnasta. Kysely on nyt päättynyt. Kiitos kaikille vastanneille!
Voit kokeilla Ylen lainalaskurilla, miten korkojen nousu vaikuttaa asuntolainaan:
Enemmän aiheesta:
Ensiasunnon etsijöillä on aiempaa parempi mahdollisuus ostaa asunto, sanoo Hypon Juho Keskinen