Asuntolainojen viitekorot ovat rikkoneet tällä viikolla jälleen uusia rajapyykkejä. Esimerkiksi käytetyin asuntolainojen viitekorko eli vuoden euribor on noussut päivä päivältä ja ylitti jo 3,8 prosentin rajan.
Viime päivinä korkoja nostivat markkinoiden muuttuneet odotukset Euroopan keskuspankin toimia kohtaan ja nämä markkinoiden muuttuneet odotukset johtuivat puolestaan euroalueen tuoreista inflaatioluvuista.
Vaikka euroalueen inflaatio on osoittanut viime kuukausina hidastumista niin helmikuussa inflaatio oli yhä korkea 8,5 prosenttia ja lisäksi suurten talouksien kuten Saksan, Ranskan ja Espanjan inflaatioluvut olivat yhä odotettua kovempia.
Inflaation nitistäminen voi siis vaatia Euroopan keskuspankilta lisää ohjauskorkojen nostoja.
– EKP on antanut aika vahvan viestin siitä, että seuraavassa maaliskuun kokouksessa ohjauskorko ainakin nousee. Markkinat ovat myös ennakoineet EKP:n jatkavan koronnostoja aina tuonne kesään asti. Tuoreiden inflaatiolukujen perusteella on kuitenkin kasvanut riski sille, että EKP jatkaa koronnostoja syksyyn saakka. Tällaiset odotukset heijastuvat viitekorkoihin eli euriboreihin saakka, selittää Danske Bankin pääanalyytikko Minna Kuusisto.
Samalla veikkailut vuoden euriborin korkeimmasta tasosta muuttuivat.
– Jos jatkossakin inflaatioluvut viittaavat siihen, että EKP:n on jatkettava koronnostoja pidempään ja jopa kesän yli, niin on mahdollista, että vuoden euribor voi hyvinkin nousta yli neljän prosentin ja asettua ehkä 4–4,5 prosentin haarukkaan, Kuusisto sanoo.
Esimerkiksi Danske Bank ehti jo nostaa ennustettaan EKP:n ohjauskoroista.
Danske Bankin ennusteen mukaan EKP:n ohjauskorko saavuttaisi huippunsa eli 4,0 prosentin tason heinäkuussa, mikä tarkoittaisi vuoden euriborin kohoavan 4,2 prosentin tuntumaan loppukesän aikana. Ensimmäisiä ohjauskoronlaskuja Danske ennakoi vasta alkukesälle 2024.
Asuntovelallisilla pahin vielä edessä
Korkojen nousu on ollut niin nopeaa, että monella vuoden euriborin ottaneella asuntovelkaisella ensimmäinen kosketus uuteen korkotasoon on vasta edessä. Hyppäyksen vaikutukset voivat olla isoja, jos lainasta on maksanut lähinnä vajaan prosentin hintaista marginaalia.
Vuoden euriborin kipuaminen neljään prosenttiin tarkoittaisi asuntovelkaisen korontarkistuspäivänä sitä, että lainan hinta kipuaa lainamarginaalista riippuen esimerkiksi 4,5–4,8 prosenttiin.
Suomen Pankin mukaan rahalaitosten laskennallinen marginaali on liikkunut vuodenvaihteen molemmin puolin 0,5 prosentissa, kun vielä viime vuoden kesällä taso oli yli 0,7 prosenttia.
OP Ryhmän seniorimarkkinaekonomisti Jari Hännikäinen varoittikin tästä asuntovelallisia Twitter-kommenttiketjussaan.
Hännikäisen mukaan esimerkiksi vuoden euribor oli helmikuussa keskimäärin 3,7 prosenttia, kun viime vuonna vastaavaan aikaan asuntovelalliset joutuivat maksamaan lainoista vain marginaalia.
– Asuntovelallisten kannalta pahin on markkinoiden mukaan vielä edessäpäin. EKP tulee jatkamaan koronnostosykliään kevään ja kesän aikana, mikä vetää viitekorkoja jatkossakin ylöspäin. Erityisesti niiden kotitalouksien, joiden korontarkistus osuus maalis–heinäkuulle on syytä valmistautua korkokustannusten reippaaseen nousuun, Hännikäinen tviittaa.
Danske Bankin Kuusisto toteaa, että korontarkistuspäivään voisi olla hyvä valmistautua.
– Netistä löytyy laskureita, joilla voi testata mitä korkotason nousu tarkoittaa omille lainakuluille.
Kuusisto uskoo kotitalouksin kuitenkin selviävän korkojen noususta.
– Niin kauan kuin talous pitää pintansa ja työmarkkinatilanne pysyy vahvana, niin kotitalouksien tilanteen pitäisi kuitenkin pysyä kohtalaisen siedettävänä.
Asuntokauppa kriisitunnelmissa
Korkojen nousu on hyydyttänyt myös asuntokaupan sekä lainanottohalut.
Suomen Pankin mukaan kotitaloudet nostivat tammikuussa uusia asuntolainoja 847 miljoonalla eurolla. Asuntolainatiskeillä on siis hiljaisempaa kuin 20 vuoteen, sillä edellisen kerran lainoja on nostettu tätä vähemmän teknokuplan puhkeamisen jälkimainingeissa eli tammikuussa 2003.
Nordean, OP:n ja luottolaitos Hypon tuoreissa asuntomarkkinakatsauksissa todetaankin, että vaikka tarjontaa on runsaasti niin kauppa ei käy ja se tarkoittaa asuntojen hintojen laskun jatkumista etenkin vielä alkuvuonna.
– Kyllä tässä on saanut ihmetellä tuoreimpia kauppamäärätilastoja. Asuntokauppaa käydään nyt vähän alueesta riippuen 30–40 prosenttia vähemmän kuin mitä viime vuonna eli kyllä tämä korkojen nousu näkyy ja tuntuu tuolla asuntomarkkinoilla, sanoo ekonomisti Juho Keskinen Hyposta.
Asuntosijoittajien katoaminen on pudottanut etenkin yksiöiden hintoja ja energiakulut ovat karkottaneet asiakkaita omakotitalonäytöiltä.
Hypon mukaan rajuimmat hintasukellukset on silti nähty kasvukeskusten ulkopuolella. Esimerkiksi Etelä-Karjalassa Lappeenrannan ulkopuolella hinnat laskivat jopa 30 prosenttia edellisvuodesta. Etelä-Karjalassa suurempi lasku on nähty vain 1990-luvun lamassa.
Viime vuoden keskiarvoissa muutos ei tosin näytä vielä niin suurelta, koska pahin pudotus hinnoissa ajoittui loppuvuoteen.
Tämän vuoden jälkeen vastaava kartta voi näyttää jo rajummalta.
Asuntojen hintojen ennustetaan jatkavan laskuaan etenkin alkuvuonna.
Hypo ennustaa, että hinnoissa suurimmat miinuslukemat nähdään keväällä, kun koko maassa liutaan 8 prosentin vuosilaskussa ja pääkaupunkiseudulla 9 prosentin pakkaslukemissa.
Nordea odottaa asuntohintojen laskevan pääkaupunkiseudulla 10 prosenttia ja koko maan tasolla 7 prosenttia viime vuoden huipputasojen alapuolelle tämän vuoden toisella neljänneksellä.
OP Ryhmä arvioi, että pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat laskevat 6–8 prosenttia, ja pääkaupunkiseudun ulkopuolisessa Suomessa keskimäärin 3–5 prosenttia. Koko maassa hintojen lasku asettuu 4–6 prosentin tasolle tänä vuonna.
Hypo mukaan asuntomarkkinoiden alakuloa voi verrata jo finanssikriisin tunnelmiin.
– Asuntojen hinnoissa on nähtävissä ihan poikkeuksellisen voimakas lasku eli vertautuu sinne finanssikriisin aikoihin. Tämä vuosi mennään kyllä pakkasmerkkisissä lukemissa. Toki asuntokauppa jossain vaiheessa kääntyy positiivisempaan suuntaan, muuttotarvetta on kuitenkin ihmisille kertynyt, mutta asuntojen hinnoissa se näkyy viiveenä. Varsinainen hintojen korjaus ylöspäin sijoittunee ensi vuoden puolelle, Keskinen sanoo.
Myös OP:n ennusteessa asuntojen hintojen pudotuksen odotetaan taittuvan ensi vuoteen tultaessa, kun kovin korkojen nousu jää taakse.
Nordea on toiveikkaampi ja uskoo katsauksessaan hintojen kääntyvän nousuun jo tämän vuoden jälkipuoliskolla.
Yle haastatteli EKP:n pääjohtajan Christine Lagarden Saariselällä. Voit katsoa tästä koko haastattelun.
Lue lisää:
Raja ylittyi: vuoden euribor on nyt 3,510 prosenttia – kuinka paljon korot voivat vielä nousta?