Valtaosa suomalaisista omistusasujista asuu asunto-osakeyhtiömuotoisessa kerros- rivi- tai paritalohuoneistossa, johon heidän ostamansa osakkeet oikeuttavat. Tämä on tuntunut turvalliselta tavalta hankkia omistusasunto. Onko se sitä enää?
Kaikki riippuu siitä, kuinka hyvin tai huonosti taloyhtiössä on vuosien varrella pidetty huolta kiinteistön kunnosta.
Osassa taloyhtiöistä on voitu tehdä vain välttämättömät korjaukset kuten korjata rikkoutuneet vesiputket, mutta lykätty suuret ja kalliit peruskorjaukset kuten putki-, katto- ja julkisivuremontit hamaan tulevaisuuteen.
Näin taloyhtiölle on kertynyt niin sanottua korjausvelkaa. Sen määrä kertoo, kuinka paljon taloyhtiön rakennuksiin olisi pitänyt investoida, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa.
Jos korjausvelkaa on kertynyt paljon ja talo on päässyt rapistumaan, isoihin korjausremontteihin voi olla vaikea saada rahoitusta.
Milloin osakkaan pitää huolestua oman taloyhtiön tilanteesta?
Yksittäisen osakkaan paras tapa pysyä ajan tasalla taloyhtiön tilanteesta on osallistua yhtiökokoukseen.
Yhtiökokouksessa saa tietoa taloyhtiön asioista, voi kysyä itseä askarruttavista asioista ja äänestämällä vaikuttaa päätöksiin. Jos haluaa vaikuttaa enemmän, voi pyrkiä taloyhtiön hallitukseen.
Milloin osakkaan pitää todella huolestua taloyhtiön tilasta?
– Jos osakasta ihmetyttää, tehdäänkö yhtiössä korjaukset ajallaan. Jos näyttää siltä, että korjaustarvetta olisi mutta ei ole edes tehty suunnitelmia korjauksista. Silloin osakkaan kannattaa ehdottomasti kysyä asiasta yhtiökokouksessa, Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen neuvoo.
– Jos näyttää siltä, että taloyhtiön maksuvaikeudet kasvavat ja yhtiökokouksessa tulee nimenomaan esille, että osakkailta on jäänyt vastikkeita maksamatta tai pankista ei ole saatu rahoitusta korjaushankkeisiin, ne ovat tilanteita, joissa viimeistään pitää herätä tilanteeseen.
Taloyhtiöiden riskit ovat lisääntymässä
– Viime vuosina on tullut yhä enemmän taloyhtiöitä, joilla on vaikeuksia saada pankista lainaa isojen korjaushankkeiden rahoittamiseksi, tietoasiantuntija Olli Rekonen Isännöintiliitosta kertoo.
Rekosen mukaan lainan saanti isoihin korjausremontteihin on vaikeutunut erityisesti muuttotappiopaikkakuntien taloyhtiöillä.
– Niillä saattaa olla paljon kertynyttä korjausvelkaa eli remontit ovat jääneet tekemättä monien vuosien ajan. Kun lopulta pitäisi kerralla käynnistää isoja korjaushankkeita, pankilta voi olla hankalaa saada tarvittavaa taloyhtiölainaa.
Rekosesta on huolestuttava ilmiö, että taloyhtiön remontteja saatetaan joutua rahoittamaan osin osakkeenomistajien henkilökohtaisilla lainoilla tai säästöillä.
– Remontti voidaan toteuttaa myös aiottua suppeampana tai jättää kokonaan tekemättä, jos rahoitusta ei saa. Tämä tietysti luo negatiivista kierrettä.
Taloyhtiön hallitussa alasajossa koti voi mennä, mutta velka jää
Jossain vaiheessa huonoon jamaan ajautuneiden, ilman korjausrahoitusta jääneiden taloyhtiöiden täytyy myös alkaa miettiä niin sanottua hallittua alasajoa.
Käytännössä hallittu alasajo tarkoittaa sitä, että taloyhtiössä ei tehdä enää parantavia ja korjaavia investointeja. Sen sijaan pyritään mahdollistamaan rakennusten käyttö asumistarkoituksessa niin pitkään kuin se on taloudellisesti mahdollista.
Isännöintiliitossa uskotaan, että jopa tuhansilla taloyhtiöillä on edessään hallittu alasajo.
Kiinteistöliiton Järvinen sanoo, että tapaukset ovat lisääntymässä mutta ei näe räjähdysmäistä kasvua.
Hallittu alasajo voi Järvisen mukaan kestää vuodesta muutamaan tai jopa kymmeneen vuoteen. Aikataulu riippuu siitä, missä vaiheessa taloyhtiön talous on ollut, kun alasajosta on päätetty.
– Kun alasajo on tehty, asuntoa ei osakkaalla sen jälkeen enää ole, mutta henkilökohtaista asuntolainaa voi silti olla. Tämä on se ikävin ja kaikkein huonoin vaihtoehto, joka voi olla lopputuloksena taloyhtiön alasajosta.
Alasajon mahdollisuus pätee erityisesti sellaisiin taloyhtiöihin, jotka sijaitsevat muuttotappiopaikkakunnilla, joilla asunnoille ei oikeastaan ole kysyntää.
– Ei ole ihmisiä, jotka olisivat valmiita muuttamaan sinne, koska asunnosta voi myöhemmin olla vaikea päästä myymällä eroon. Sellaisissa tapauksissa on mietittävä, miten kiinteistö saadaan hallitusti ajettua alas, Olli Rekonen kuvaa tilannetta.
– Emme nyt puhu siitä, että ihmiset pitäisi pikavauhtia häätää asunnoistaan, vaan enemmänkin tämä on pidemmän aikavälin ajattelua. Jos näyttää, että jollekin seudulle ei ole asukkaita seuraavien 10–20 vuoden aikana tulossa lisää, voisi pohtia, onko tarkoituksenmukaista korjata sellaisia taloyhtiöitä, jotka olisivat puolityhjillään tai tyhjillään lähitulevaisuudessa.
Näin vältyt ostamasta asuntoa huonosti hoidetusta taloyhtiöstä
Kiinteistöliiton Juho Järvinen neuvoo asunnonostajia tutustumaan taloyhtiön papereihin jo asuntonäytöllä.
– Katsotaan ensinnäkin, kuinka paljon on vastikerästejä, eli onko osakkailta jäänyt maksamatta paljon vastikkeita. Vastikejälkilaskelmista löytyy, minkä verran yhtiöllä on kassassaan vastikkeita tulevia laskuja varten vai eletäänkö taloyhtiössä kädestä suuhun.
– Sitten pitää tutustua myös jo tehtyihin korjauksiin sekä tulevien vuosien korjaussuunnitelmiin tai siihen, onko niitä ylipäätään olemassa.
Järvinen muistuttaa, että jokaisen taloyhtiön osakkaan olisi hyvä ottaa selvää oman yhtiön taloudellisesta tilanteesta joko ostovaiheessa tai viimeistään yhtiökokouksessa.
– Näin ikävät asiat eivät tulisi yllätyksenä.
Kuuntele: Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen kertoo, mitä taloyhtiön hallittu alasajo tarkoittaa
Voit keskustella aiheesta maanantaihin 12.6. kello 23:een saakka.