Espoolainen taloyhtiö havahtui isännöinnin ongelmiin, kun taloyhtiöstä asunnon ostanut uusi asukas pyysi nähtäväkseen asiakirjoja. Hänellä oli kokemusta kiinteistön huoltoon ja ylläpitoon liittyvissä asioissa.
Ilmeni, ettei taloyhtiön hallitus saanut laskuja nähtäväkseen. Isännöitsijä hyväksyi laskut omatoimisesti ja myös omat kulunsa. Hallitus näki menot vain tiliotteista.
Taloyhtiön hallituksen nykyinen puheenjohtaja esiintyy jutussa nimettöminä asian arkaluontoisuuden vuoksi.
– Vaikutti myös siltä, ettei tarjouskilpailuja ja valvontaa remonttitöissä hoidettu oikein. Remontin kustannukset karkasivat käsistä. Isännöitsijä oli kuitannut laskut niihin tutustumatta, taloyhtiön puheenjohtaja kertoo.
Yhtiön tilanne on nyt parempi isännöitsijän vaihduttua. Sen aiemmin kokemat ongelmat eivät kuitenkaan ole ainutlaatuisia.
Isännöinnin uudet eettiset ohjeet tulivat voimaan helmikuussa, mutta Kiinteistöliiton mukaan esimerkiksi laskutuksen epäselvyydet herättävät edelleen jäsenistössä runsaasti kysymyksiä.
– Moni asia on mennyt parempaan suuntaan, mutta paljon on vielä tehtävää, sanoo Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Mika Heikkilä.
Isännöintitoimistoissa on Heikkilän mukaan paljon eroja esimerkiksi laskutuksen avoimuuden ja erittelyjen suhteen. Selvyyttä laskutustapaan ei aina löydy suoraan sopimuksista tai niiden liitteistäkään.
– Perusohjeemme sekä jäsentaloyhtiöille että isännöitsijöille on avoimuus kaikessa taloushallinnossa, Heikkilä painottaa.
Hinnoittelussa edelleen epäselvyyttä
Isännöintiliiton mukaan uudessa eettisessä ohjeessa kiinnitetään huomiota muun muassa siihen, että sopimuksissa hinnat tulee eritellä selkeästi ja niiden pitää näkyä myös laskuissa. Asiakkaan kuuluu tietää, mikä kuuluu kiinteään kuukausiveloitukseen ja mikä on erillisveloituksellista.
Tarkennuksista huolimatta periaate ei siis aina toteudu käytännössä. Tämä käy ilmi myös Kiinteistövaikutus Kiva Oy:n pääkaupunkiseudulla tekemästä selvityksestä.
Itsekin hiljattain isännöintialalle tulleen yrityksen selvityksen mukaan osa isännöintitoimistoista laskuttaa kiinteiden kuukausihintojen päälle lisätöitä 10–50 prosenttia.
Yrityksen tekemän analyysin mukaan kahdeksassa tapauksessa kymmenestä ilmeni myös epäselviä laskuja. Joissain tapauksissa isännöintitoimistot esimerkiksi laskuttivat kuukausittain tehtävistä, joita ei taloyhtiöissä tehdä niin usein.
Isännöintiyrityksen kilpailuttaminen on hankalaa
KIVAn analyysin mukaan ongelmana ei ollut kuukausiveloitukseen kuuluvien asioiden näyttäminen laskussa, vaan sopimuksen sisällön epämääräisyys.
– Jokaisen taloyhtiön kohdalla sopimusten sisällöissä hinnat olivat selkeästi eriteltyinä. Tästä huolimatta taloyhtiöille tuli yllätyksenä ylilaskutuksen määrä, sanoo KIVAn kehitys- ja digijohtaja Björn Hammar.
Laskutukset päätyvät lähes sellaisenaan asunto-osakeyhtiöiden budjetteihin, koska isännöitsijät laativat budjetit taloyhtiöiden puolesta.
Mikäli taloyhtiössä vaihtuu isännöitsijä, uusi jatkaa KIVAn analyysin mukaan usein siitä, mihin edellinen jäi ja pohjaa laskutuksensa aiemman isännöitsijän hintatasoon.
Sekä KIVAn että Kiinteistöliiton mukaan isännöitsijän vaihtaminenkaan ei ole helppoa. Taloyhtiöille ja niiden hallituksille isännöintitoimistojen tarjouskilpailut ovat hankalia, sillä tarjoukset ovat todella vaikeasti vertailukelpoisia.
Tarjouspyynnön ohjeistuksesta huolimatta taloyhtiö ei aina saa tarjouksia pyydetyssä muodossa ja niiden sisällöt vaihtelevat keskenään.
– Vaatii paljon työtä ja vaivaa, että tarjoukset pystyy laittamaan samalle viivalle, toiminnanjohtaja Heikkilä Kiinteistöliitto Uusimaasta sanoo.
Vain avoin ja läpinäkyvä toiminta palvelee
Isännöinti ja siihen kytkeytyvät urakoitsijat ja konsultit eivät palvele loppuasiakasta, mikäli toiminta ei ole avointa ja läpinäkyvää.
– Vakavin ongelma on se, että nykyinen laskutustapa ja alihankintakäytännöt mahdollistavat rakenteellisen korruption, KIVAn kehitys- ja digijohtaja Björn Hammar sanoo.
Jo pari vuotta sitten Ylen MOT-ohjelma teki selvitystä kyseisestä toiminnasta.
Tuolloin Isännöintiliitto myönsi, että alan luotettavuudessa on korjattavaa. Liitto lupasi, että alan eettistä ohjeistusta ja valvontajärjestelmiä uudistetaan.
Ongelmiin tulee heti puuttua
Mikäli ongelmia ilmenee, sekä Kiinteistöliitto että Isännöintiliitto kehottavat avoimeen keskusteluun taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän välillä.
– Asiat kannattaa aina selvittää välittömästi, kysyä ja selvittää, mitä on sovittu. Faktojen tulisi olla aina taloyhtiön tiedossa, esimerkiksi piilossa ja taustalla jollain tavalla epämääräisesti tehtyjä laskutuksia ei saisi olla, sanoo toiminnanjohtaja Heikkilä Kiinteistöliitto Uusimaasta.
Yhtiökokous voi nimetä myös toiminnantarkastajan, joka tarkastaa kaikki laskut.
Taloyhtiö voi myös kannella Isännöintiliittoon, mikäli yritys on liiton jäsen. Liitto ottaa asiaan kantaa.
– Valvontamenettelyssä voi tulla myös seuraamuksia, jotka ovat huomautus, varoitus ja määräaikainen tai pysyvä erottaminen jäsenyydestä, johtava lakimies Jenni Valkama Isännöintiliitosta sanoo.
Isännöintiala keskittyy, isot ostavat pieniä
Uudenmaan kiinteistöliiton toiminnanjohtaja Heikkilä näkee yhtenä huolena myös sen, että isännöintialan markkina muuttuu ja keskittyy. Suuret yritykset ostavat pienempiä ja ala monopolisoituu.
– Mennään kovaa vauhtia siihen suuntaan. Vähän huolettaa se, miten esimerkiksi pienet taloyhtiöt saavat jatkossa palvelua, sillä monet isot toimijat haluavat vain suurempia asiakkaita.
Muutos näkyy koko maassa, ei pelkästään Uudellamaalla, jossa taloyhtiöitä on kaikkein eniten.
Myös Isännöintiliitto tunnistaa tilanteen, mutta ei näe tilannetta yhtä synkkänä.
– Vaikka on isoja valtakunnallisia yrityksiä, perustetaan myös pienempiä yrityksiä ja heillä palvelutarjonta voi olla erilainen. Uskon, että ammattimaista isännöintiä on saatavilla myös pienemmille yhtiöille, johtava lakimies Jenni Valkama Isännöintiliitosta sanoo.
Voit keskustella aiheesta torstaihin 22.6.2023 kello 23:een asti.