Hallitus esitteli torstaina lakimuutoksia, jotka mullistavat Suomen asuntokaupan verokohtelun. Muutos kohtelee eri ryhmiä hyvin eri tavoin.
Seuraavassa voittajat ja häviäjät.
1. Ensiasunnon ostajien verovapaus poistuu
Ensiasunnon ostajien verovapaus poistuu vuoden vaihteessa.
Häviäjät:
- 18–40-vuotiaat ensiasunnon ostajat. Isossa kaupungissa ensiasunto kerrostalosta maksaa helposti 200 000 euroa. Kun kahden prosentin verosta on saanut verovapautuksen, hyöty on ollut 4 000 euroa. Jos ensiasunto on ollut samanhintainen omakotitalo, hyöty on ollut 8 000 euroa. Nyt etu poistuu.
Hyötyjät:
- Verottaja ja valtion talous. Ensiasunnon varainsiirtoverovapauden poistaminen kasvattaa valtion verotuloja 74 miljoonalla eurolla vuoden 2023 myyntitasoilla. Vuonna 2022 alle nelikymppiset ensiasunnon ostajat hyötyivät verovapaudesta selvästi enemmän, yhteensä 127 miljoonaa euroa.
- Rakennusala, kiinteistönvälittäjät ja asuntoluotottajat. Hallituksen mukaan verovapauden poiston ajoittaminen vuoden vaihteeseen kiihdyttää asuntokauppaa tänä syksynä.
2. Yleistä varainsiirtoveroa lasketaan
Osakehuoneistojen kaupassa maksettava varainsiirtovero kevenee kahdesta prosentista puoleentoista. Omakotitalojen ja muiden asuinkiinteistöjen verotus laskee neljästä prosentista kolmeen.
Tämä tarkoittaa, että 200 000 euron osakehuoneistossa säästö on 1 000 euroa. Samanhintaisessa omakotitalossa 2 000 euroa.
Hyötyjät:
- Yli 40-vuotiaat omistusasujat. Lakiesityksen mukaan 62 prosenttia muutoksen verotusta keventävästä vaikutuksesta kohdistuu nelikymppisiin ja sitä vanhempiin.
- Hyötyjiä ovat erityisesti asunnon myyjät. Kuten myöhemmin kerromme, veronalennus valuu todennäköisesti hintoihin.
- Rakennusala, kiinteistönvälittäjät ja asuntoluotottajat. Pääministeri Petteri Orpon (kok.) mukaan verokannan alentaminen ”vauhdittaa asuntokauppaa laajasti”. Sitä kautta sen on määrä helpottaa rakennusalan synkkää tilannetta.
- Kiinteistösijoittajat. Kauppakustannuksen aleneminen nostaa lakiesityksen mukaan kiinteistösijoitusten tuottoa.
Häviäjät:
- Verottaja. Veronalennuksen arvioidaan pienentävän veron tuottoa noin 144 miljoonalla eurolla vuoden 2023 myyntitasoilla. Hyvinä asuntokauppavuosina vielä enemmän.
Suurin hyöty valuu asunnon myyjille?
Ensiasunnon ostajalle verovapautuksen menettäminen on ikävä uutinen. Eikä pettymystä helpota se, että yleistä varainsiirtoveroa lasketaan.
Veronalennus saattaa nimittäin valua asuntojen hintoihin – eli myyjien pussin.
Tähän viitattiin valtiovarainministeriön verokartoituksessa viime keväänä. Virkamiehet totesivat laskelmissaan, että ”prosenttiyksikön nousu varainsiirtoverossa laskee keskimääräisiä asuntohintoja noin prosentin”.
Veron korotus olisi siis ollut pois nykyisiltä asunnonomistajilta.
Sama ilmiö luonnollisesti tarkoittaa, että nyt nähtävä varainsiirtoveron alennus vaikuttaa asuntojen hintoihin nostavasti – ja hyödyttää kauppatilanteissa myyjiä.
Laskelmissa ministeriön virkamiehet nojasivat muun muassa Valtion taloudellisen tutkimuskeskuksen johtavan tutkijan Teemu Lyytikäisen havaintoihin (pdf). Ylelle Lyytikäinen vahvistaa, että veromuutos todennäköisesti ”kapitalisoituisi” asuntojen hintoihin ainakin jossain määrin.
– Eli varainsiirtoveron keventäminen nostaa asuntojen hintoja.
Asuntojen hinnat ovat viime kuukausina pudonneet roimasti, joten pieni hintojen piristys on monen asunnonomistajan toiveissa. Ensiasunnon ostajaa se ei kuitenkaan palvelisi.
”Muuttovero” on lukinnut suomalaiset vääriin asuntoihin
Taloustieteilijöiden parissa on yksimielisyys siitä, että varainsiirtovero on ongelmallinen. Sitä kutsutaan ”muuttoveroksi”, joka lukitsee ihmisiä omaisuuteen, joka ei ole tarpeisiinsa sopiva eikä sijaitse parhaassa mahdollisessa paikassa.
Tutkijoiden mukaan vero on kuin kiila asunnonostajien ja myyjien välissä. Vaikka sekä ostaja että myyjä olisivat yhtä mieltä siitä, että kerrostalokämpän oikea arvo on 200 000 euroa, kauppoja ei välttämättä synny.
Jonkun on maksettava verottajalle 4 000 euroa. jatkossa enää 3 000 euroa.
Moni varmasti miettii, voiko muutaman tonnin vero olla ratkaiseva tekijä satojen tuhansien eurojen asuntokaupoilla. Tutkimusten mukaan voi.
Aalto-yliopiston kiinteistötalouden apulaisprofessori Oskari Harjunen on tutkimuksessaan tarkastellut vuoden 2013 verouudistusta, jossa korotettiin asunto-osakkeiden varainsiirtoveroa. Omakotikiinteistöjen verotukseen ei koskettu.
Noin puolen prosentin korotus vähensi muuttamisen todennäköisyyttä noin seitsemällä prosentilla.
Harjusen mukaan ihmiset muuttivat veronkorotuksen jälkeen entistä vähemmän varsinkin lähialueilla ja vähensi myös pidempien etäisyyksien muuttoja. Siksi on hänen mukaansa todennäköistä, että nyt nähtävä varainsiirtoveron lasku tulee lisäämään muuttoalttiutta.
Vattin Lyytikäinen arvioi, että muuttohalukkuuden kasvu saattaa rajoittua lähialueille.
Jäävätkö nuoret kotinurkkiin?
Voidaan siis perustellusti väittää, että suomalaiset pääsevät jatkossa varainsiirtoveron laskun ansiosta hieman entistä helpommin tarpeitaan vastaaviin asuntoihin.
Mutta eikö samassa yhteydessä toteutettava ensiasunnon ostajien verovapauden poisto samoilla perusteilla lukitse nuoret asumaan vanhempien nurkkiin tai vuokra-asuntoihin entistä pidempään?
Vattin Lyytikäinen ja Aalto-yliopiston Harjunen eivät pidä tätä kehitystä itsestäänselvänä. Nykyinen verovapaus on myös kannustanut nuoria viivyttämään ensiasuntojen ostamista. Nuorten on kannattanut jatkaa säästämistä, kunnes on varaa hintavampaan asuntoon ja samalla isompaan veroetuun.
– Jatkossa voidaan ehkä ostaa se vähän halvempi ja pienempi kämppä ensin, Oskari Harjunen sanoo.