Vesikaton korjaus, 1960-luvun hissien uusiminen, saunan, pesutuvan ja häkkivarastojen päivitys.
Mittavan remontin hintalappu oli 1,6 miljoonaa euroa.
Tamperelainen taloyhtiö kuittasi remontin kuitenkin poikkeuksellisella keinolla: rakentamalla kaksi kerrosta lisää.
– Siinä oli sitten monta mutkaa, mutta ne oikenivat, toteaa Hämeenkatu 3:ssa kaksikymmentä vuotta asunut Hannu Halme.
Kun isoista kaupungeista loppuu tila, on rakennettava ylöspäin.
Tampereella korotettuja asuinkerrostaloja näkyy kaupunkikuvassa jo kymmeniä. Kaupunki on kannustanut taloyhtiöitä lisäkerrosten rakentamiseen.
Myös Helsingin kaupunki on pyrkinyt madaltamaan kynnystä kerrosten korottamishankkeille. Muissa kaupungeissa korotuskohteet ovat harvinaistapauksia.
– Kunnissa, joissa ei minkäänlaisia kannustimia laadita, ei hankkeitakaan synny, toteaa Kiinteistöliitto Pirkanmaan toiminnanjohtaja Jorma Koutonen.
Esimerkiksi Tampereen kaupungin tavoitteena on kasvaa vuosittain 3 000 asukkaalla. Peräti 80 prosenttia uusista asunnoista on tarkoitus rakentaa tehokkaan joukkoliikennevyöhykkeen sisälle, pääasiassa raitiotien varrelle.
– Keskustan aluehan on hyvin rakennettua jo. Ainoat mahdollisuudet, millä me voidaan uusia asukkaita keskustaan tuoda, on täydennysrakentaminen, asemakaavapäällikkö Elina Karppinen toteaa.
Muuhun Eurooppaan verrattuna Suomessa ullakko- ja kattorakentamisessa ollaan vielä lapsenkengissä.
Esimerkiksi Wienissä Itävallassa on jo 1990-luvulla rakennettu noin 400 ullakkoasuntoa vuodessa.
Potentiaalia Suomessakin olisi.
Tampere on kartoittanut vuoden 2013 selvityksessä ullakko- ja kattorakentamiseen sopivia kohteita. Selvityksen mukaan Tampereen keskustan katoille voitaisiin rakentaa asuntoja 8 000–10 000 uudelle asukkaalle.
Kohteita on toistaiseksi valmistunut vain muutama vuodessa.
Tampereella Hämeenkatu 3:n Lumilinnaksi kutsuttuun taloon valmistui 24 uutta asuntoa. Taloyhtiö myi rakennusoikeuden urakoitsijalle, joka toteutti sekä talon peruskorjauksen että lisärakentamisen.
Rakennusoikeuden myynti kattoi valtaosan remontin kustannuksista. Vastikekaan ei noussut.
Tampereella merkittävin porkkana taloyhtiöille lisäkerrosten rakentamiseksi on maankäyttömaksun huojennus tai vuokratontilla lisärakentamisesta maksettava täydennysrakentamiskorvaus.
Maankäyttömaksua peritään, kun kaavamuutoksesta tulee tontille arvonnousua.
– Alennus on varsin merkittävä, puhutaan sadoista tuhansista ja isommissa hankkeissa miljoonista, Tampereen kiinteistötoimen kehityspäällikkö Jani Kiiskilä toteaa.
Tampereella maksusta saa huojennusta, jos kyseessä on ullakko- tai lisäkerroshanke, täydennysrakentamisessa käytetään puurunkoa ja -julkisivua tai täydennysrakentaminen toteutetaan erityisen vähäpäästöisenä hankkeena.
Käytännössä kaikki korotushankkeet saavat täyden, 85 prosentin, vähennyksen maankäyttömaksusta.
Helsingissä maankäyttömaksua ei peritä, jollei arvonnousu ylitä miljoonaa euroa. Lisäkerroshankkeet eivät tyypillisesti ylitä kynnystä, joten taloyhtiöt hyötyvät pääkaupungissakin taloudellisesta kannustimesta.
Yle kartoitti tilannetta muissa isoissa kaupungeissa. Useimmissa niistä on kiinnostusta lisäkerrosrakentamiseen, mutta konkreettisia kannustimia sille ei ole luotu eikä kohteita rakentunut.
Lisäkerrosrakentamista keskustassa helpottaa Tampereen kaupungin linjaus siitä, ettei autopaikkojen määrää välttämättä tarvitse lisätä, vaikka asukkaita tulisi taloon lisää.
Taloyhtiöitä myös tiedotetaan lisärakentamisen mahdollisuuksista.
– Pyrimme neuvomaan taloyhtiöitä, kuinka tällaisia hankkeita kannattaisi edistää. Täydennysrakentaminen on merkittävä osa kaupungin kasvua, jota halutaan tukea, Kiiskilä sanoo.
Jos päätyy rakentamaan lisäkerroksia, se kannattaa ajoittaa samaan aikaan kun tehdään peruskorjausta.
Silloin taloyhtiölle ei synny lisäkerroksista verotettavaa tuloa, vaan tulot ja peruskorjauksesta koituvat menot ovat tasapainossa, sanoo Kiinteistöliitto Pirkanmaan Jorma Koutonen.
Hämeenkatu 3:n asukas Hannu Halmeesta isoin hyöty oli se, että välttämättömät remontit saatiin tehdyiksi samalla vaivalla.
Taloyhtiölle rakennushanke ei ole erityinen taloudellinen riski.
Tyypillisesti taloyhtiö tekee suunnatun osakeannin eli myy taloyhtiön uusia osakkeita urakoitsijalle, jolla on velvoite rakentaa uudet asunnot sopimuksen mukaan.
Taloyhtiö saa hankkeesta tuloja osakkeiden merkintähinnan verran. Yhtiö ei kärsi, jos uudet asunnot eivät menekään kaupaksi.
Esimerkiksi Hämeenkatu 3:ssa on ollut neljä vuotta tyhjillään uutuuttaan kiiltävä 56,5 neliön asunto.
Lisäkerrosten asunnot ovat asuntoa välittävän Pekka Salon mukaan hitaampia myytäviä kuin muut uudisasunnot.
– Yksi tekijä on se, että rakentaminen on selkeästi kalliimpaa kuin perusrakentaminen uudispuolella. Sitä kautta myös hinta on korkeampi, ja se muodostuu joillekin asiakkaille esteeksi.
Teknisten kriteereiden lisäksi uusien lisäkerrosten rakentamista rajoittavat kaupunkikuvalliset asiat. Esimerkiksi Hämeenkatu 3:n lisäkerroksiin ei saatu rakentaa lasitettuja parvekkeita, koska sellaisia ei ole muuallakaan kadulla.
Rakennushistoriallisesti merkittävillä alueilla, kuten Tammerkosken teollisuusmiljöössä, lisärakentamisessa käytetään erityistä harkintaa. Tampereella kaupunkikuvatoimikunta päättää hankkeista tapauskohtaisesti.
– Lisärakentaminen on myös kaupungin kannalta tosi miellyttävää, koska perusmiljöö ei muutu. Näistä pyritään tekemään sen näköisiä, että ne ovat olleet siinä aina, Salo toteaa.