Suomen Pankilla oli nollakorkojen aikaan tapana varoittaa kotitalouksia ylivelkaantumisesta ja nousevien korkojen uhasta.
Etenkin sekaviksi muuttuneet taloyhtiölainat vapaine lyhennysvuosineen saivat Suomen Pankin varuilleen.
Uhkana oli, että korkojen noustessa ja lyhennysvapaiden loppuessa asukkaat eivät selviäisikään maksuistaan ja syntyisi taloyhtiöiden konkurssiaalto.
Miten siis kävi?
– Taloyhtiölainat eivät juuri erotu hoitamattomien lainojen raporteista. Joitakin yksittäisiä tapauksia on tunnistettu, mutta ne liittyvät sijoittajavetoisten taloyhtiöiden velkoihin, ei tavallisten kotitalouksien taloyhtiölainoihin, sanoo Suomen Pankin johtokunnan varapuheenjohtaja Marja Nykänen.
Joidenkin huoneistoryppäitä tai kokonaisia kerrostaloja ostaneiden asuntosijoittajien kohdalla korkojen nousu veti siis maton alta ja ajoi koko taloyhtiön vakaviin vaikeuksiin.
Kotitalouksien kohdalla näin ei juuri käynyt. Sinnikäs varoittelu ei siis ollut turhaa, Nykänen sanoo.
– On tärkeää, että ihmiset lainaa ottaessaan ja asuntoa ostaessaan tietävät, mitä tekevät. Kyllä nämä uudiskohteiden ylisuuret taloyhtiölainat sisältävät elementtejä, jotka ovat omiaan hämärtämään asumisen kokonaiskustannuksia, Nykänen sanoo.
Vaarana siis oli tuolloin ja on edelleen, että asukkaalle jää hämäräksi, paljonko kuukausimenot lopulta ovat asuntolainan, taloyhtiön rahoitusvastikkeen ja muiden kulujen jälkeen.
– Edelleen täytyy tarkasti katsoa, mikä on taloyhtiön velka- ja omistajarakenne, ja vasta sitten arvioida, onko kohde sellainen johon haluaa lähteä.
Asuntovelkaiset sopeutuivat korkoihin monin keinoin
Asuntovelalliset laajemminkin ovat enimmäkseen onnistuneet sopeutumaan aiempaa vaikeampaan talousympäristöön, todetaan Suomen Pankin katsauksessa.
Hoitamattomien eli todennäköisesti maksamatta jäävien lainojen osuus asuntolainakannasta on kasvanut, mutta osuus ei ole Suomen Pankin mukaan huolestuttavan suuri.
– Asuntovelalliset selvisivät yleisesti ottaen todella hyvin, Nykänen sanoo.
Selviämisessä keskeistä olivat pankkien tekemät stressitestit asuntolainan hakijalle eri korko-oletuksilla.
– Tämä pelasti paljon. Monilla oli tukenaan myös korona-aikana ja sen jälkeen kertyneitä säästöjä. Lisäksi on ollut kassavirtaa eli palkkatuloja hoitaa niitä kohonneita lainakustannuksia, Nykänen sanoo.
Lisäksi osa käytti selviämiseen lyhennysvapaita, hyödynsi korkosuojausta tai maksoi – korkojen alkaessa nousta – suunniteltua nopeammin lainojaan pois.
Kotitalouksien velkaantuneisuus kääntynyt laskuun – hetkeksi
Kotitalouksien varovaisuus asuntokauppaa ja -lainaa kohtaan on saavuttanut jo sellaiset mittasuhteet, että hallitus päätti kehysriihessä väljentää asuntolainojen myöntämisen ehtoja.
Laina-aika voisi olla jatkossa enintään 35 vuotta. Nyt pisin sallittu laina-aika on 30 vuotta. Lisäksi muunkin kuin ensiasunnon ostoon velkaa voisi saada jopa 95 prosenttia vakuuksien arvosta.
Suomen Pankki näkee hallituksen suunnitelmassa enemmän riskejä kuin mahdollisuuksia.
– Jos laina-aikoja pidennetään, se johtaa helposti suurempiin lainoihin. Pian kotitalouksilla on siis enemmän velkaa. Asuntojen hinnatkin nousevat, koska isommat lainat mahdollistavat isompien kauppahintojen maksamisen, Nykänen ennustaa.
Asunnon ostajalle pidempi laina-aika tarkoittaa kovempia korkokuluja.
– Pitkällä ajalla korkokuluja tulee maksettua enemmän. Täytyy jokaisen arvioida itse, onko pitkä laina-aika se, jota todella halutaan, Nykänen sanoo.