Eläkevakuuttaja Varma kertoi tiistai-iltana yhdestä Suomen asuntomarkkinoiden historian suurimmasta kaupasta.
Yhtiö myy kaikki suoraan omistamansa suomalaiset asunnot. Kauppa koskee 60 valtaosin pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa asuinkiinteistöä, joissa on yhteensä 4 761 asuntoa.
Ostaja on pörssiyhtiö Kojamo, joka on Suomen suurimpia vuokra-asuntoyhtiöitä. Se omistaa entuudestaan noin 39 000 asuntoa.
Kauppahinta 900 miljoonaa euroa tekee kaupasta kenties historian kaikkein suurimman.
Miksi eläkeyhtiö hankkiutuu eroon asunnoistaan, ja mitä tarkoittaa se, että samalla Varma hankkii suuren potin kaupan toisen osapuolen eli Kojamon osakkeita?
Emme luovu asunnoista, sanoo sijoitusjohtaja
Varman sijoitusjohtaja Markus Aho aloittaa toteamalla, että käytännössä Varma ei luovu asunnoista.
Asuntojen ostaja Kojamo maksaa kaupan Varmalle käteisellä ja noin 300 miljoonan euron osakepotilla. Varmasta tulee näin Kojamon suuromistaja yli 16 prosentin omistusosuudella.
Tulevaisuudessa yhtiö siis omistaa kotimaisia asuntoja Kojamon kautta.
– Olemme jatkossa suunnilleen yhtä paljon kiinni suomalaisessa asuntomarkkinassa ja sen tuottomahdollisuuksissa kuin ennen, mutta pääomaa on vähemmän sidottuna, Aho sanoo.
Asuntomarkkinoilla on takana useita huonoja vuosia. Onko tämä samalla tapa päästä vähitellen eroon kotimaisista asuntosijoituksista?
– Ei. Jos olisimme halunneet eroon altistumasta suomalaiseen asuntomarkkinaan, olisimme hakeneet kauppaa, jossa olemme pelkästään käteismyyjä.
Aho arvioi, että vaikka asuntomarkkinoilla on eletty heikkoja vuosia, tärkeimpien kasvukeskusten asunnoille on luvassa kasvavaa kysyntää.
Uudistus ohjaa eläkevakuuttajat velkasijoittamaan
Kojamo-kaupalla Varma pääsee kiinni suunnilleen aiemman kokoiseen asunto-omistukseen niin, että yhtiöllä on niissä jatkossa vähemmän rahaa kiinni.
Se onnistuu niin sanotun velkavivun ansiosta eli siksi, että Kojamo omistaa muiden kiinteistösijoittajien tapaan kiinteistönsä osin velkarahalla. Velalla sijoituksille haetaan suurempia tuottoja.
Tähän eläkeyhtiöitä ohjaa jatkossa myös tänä vuonna voimaan tuleva eläkeuudistus. Se velvoittaa eläkevakuuttajat hakemaan sijoituksilleen suurempia tuottoja eli käytännössä vähentämään korko- ja kiinteistösijoituksia, lisäämään osakesijoituksia ja ottamaan kiinteistösijoituksiin mukaan velkavivun.
Kojamo-omistuksen kautta Varma saa ikään kuin varaslähdön velkavivutukseen. Samalla siltä vapautuu pääomaa korkeamman riskin ja tuoton sijoituksiin eli etupäässä osakkeisiin.
– Samalla se [velkavipu] tuo luontevasti korkeamman tuoton myös kiinteistösijoituksille, sijoitusjohtaja Aho sanoo.
Paitsi velkavivun, Kojamo tuo vuokra-asuntosijoittamiseen lisää tehoa.
Aho sanoo odottavansa, että asuntovuokraamiseen erikoistunut yhtiö saa asunnoista suurempaa tuottoa kuin eläkesijoittaja, jolla asunnot ovat vain pieni siivu kaikista sijoituksista. Kymmeniä tuhansia asuntoja hallinnoivalla Kojamolla on erikoistumisen tuomaa osaamista ja esimerkiksi suuruuden tuomia niin sanottuja mittakaavaetuja.
Osviittaa tästä saa vertaamalla Kojamon asuntojen vuokrausastetta Varman asuntojen vastaavaan: Kojamolla se oli viime vuonna miltei 95 prosenttia, Varmalla juuri nyt noin 83 prosenttia (ei edusta vuotuista vuokrausastetta).
Ekonomisti: Vuokramarkkinat ovat muutoksessa
Vasta viime viikolla eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen kertoi myyneensä noin tuhat asuntoa sisältävät asuinkiinteistönsä norjalaiselle Storebrand-rahastolle. Analyysitalo Inderes arvioi, että kaupan arvo on noin 180–200 miljoonaa euroa.
Vastaavia kauppoja on odotettavissa lisää, kun eläkeyhtiöt muuttavat omistuksiaan eläkeuudistuksen vaatimusten mukaiseksi.
Vuosikausia asuntomarkkinoita seurannut ekonomisti, suomalainen työ ry.n toimitusjohtaja Juhana Brotherus pitää kauppoja merkkinä siitä, että vuokramarkkinoista on tullut ammattimaisempia.
– Eläkeyhtiöiden kaltaisista jähmeistä omistajista on menty kohti kansainvälisiä, ketteriä, ammattimaisia ja opportunistisia asuntorahastoja.
Se tuo Brotheruksen mukaan vuokramarkkinoille aiempaa enemmän vaihtoehtoja ja kirjavampaa tarjontaa.
– On luksusta eli hotellimaisia laajan palvelun kohteita ja toisaalta hyvin riisuttuja malleja. Vuokratasot sitten myös tietysti eroavat.
Erikoistuneet toimijat tuovat vuokramarkkinoille luultavasti myös korkeampia vuokrausasteita eli asuntokanta saadaan tehokkaampaan käyttöön.
Suurkauppaa voi pitää Brotheruksen mukaan merkkinä myös siitä, että asuntomarkkinoilla hintataso on vakiintumassa, mikä ennakoisi lisääntyviä asuntokauppoja. Vuosia myyjät ovat yrittäneet saada asunnoista hintoja, jollaisia ostajat eivät yksinkertaisesti ole olleet valmiita maksamaan.
– Asuntomarkkinoiden pohjakosketus, tai miksi sitä haluaakaan kutsua, on nyt takana päin.