Vaikeudet saada asuntolainaa olivat tyrehdyttää turkulaisen Aleksi Kankaanrannan unelmakodin kaupat.
Hän haki viime keväänä asuntolainaa noin 2 kilometrin päässä Turun keskustasta sijaitsevaan paritalon puolikkaaseen kuudesta eri pankista. Isoin ongelma pankeille oli asunnon remonttitarve.
–Pankit totesivat, etteivät rahoita tätä kohdetta. Asunnolla ei ollut vakuusarvoa heidän mukaansa, Kankaanranta kertoo.
Omalla tontilla sijaitsevan 75-neliöisen asunnon myyntihinta oli 45 000 euroa, ja Kankaanranta haki asunnon ostamista varten samansuuruista lainaa.
Asuntoon tulevia remontteja rakennusalalla projektipäällikkönä työskentelevä Kankaanranta oli suunnitellut maksavansa aluksi 30 000 euron suuruisilla säästöillään.
Pankkien silmissä Kankaanrannan unelmakodilla ei kuitenkaan ollut vakuusarvoa. Siitä huolimatta, että se sijaitsi keskeisellä paikalla palveluiden, juna-aseman ja Turun keskustan läheisyydessä.
Pankkien tuomio oli hyvätuloiselle Kankaanrannalle iso järkytys.
– Heidän laskelmiensa mukaan remonttiin tarvitsee niin paljon enemmän kuin mitä hain lainaa. Lainan olisi pitänyt olla isompi, mitä edes haluan ottaa.
Ero Kankaanrannan aiempien omistusasuntojen lainaneuvotteluihin oli hänen mukaansa iso. Edellisen alkuperäiskuntoisen rintamamiestalon hän osti vuonna 2020.
– Tuloni ovat yli tuplaantuneet siitä hetkestä, kun olen viimeksi hakenut lainaa ja nyt olen jo viisi vuotta maksanut niitä pois. Siitä huolimatta pankit eivät suostu antamaan lainaa. Se ero aiempaan on todella massiivinen.
Yle kertoi jo aiemmin siitä, että remonttikohteisiin on yhä vaikeampi saada asuntolainaa. Huoneistokeskus, Bo LKV ja Habita kertoivat Ylelle pankkien kartoittaneen viime vuosina aiempaa tarkemmin ostettavan asunnon kuntoa.
Omalla tontilla ei ollut merkitystä asunnon vakuusarvossa
Yle on nähnyt Kankaanrannan ja pankkien välistä viestinvaihtoa sekä kiinteistön kuntotarkastusraportin.
Kuntotarkastusraportin mukaan asuntoon suositellaan isoja remontteja – muun muassa katon, julkisivun, märkätilojen ja kiinteistön sähköjärjestelmän uusimista.
Rakennusinsinööriksi kouluttautunut Kankaanranta oli suunnitellut tekevänsä remontit itse – sähkö- ja putkitöitä lukuun ottamatta.
Pankkien tekemissä remontin kustannusarvioissa ja lainapäätöksissä sillä ei kuitenkaan ollut vaikutusta.
– Minun maksukykyäni arvioidessaan, he laskivat kustannukset sen mukaan, että joku urakoitsija tekisi sen. Sen vuoksi minun omat laskelmat eivät käyneet.
Kaikkein yllättävimpänä Kankaanranta pitää sitä, ettei edes keskustan läheisyydessä sijaitsevalla tontilla ollut vaikutusta siihen, miten pankit määrittelivät sen arvon.
– Itse ajattelin, että tämmöisellä sijainnilla edes tontilla on merkittävä arvo.
Professori: Kuntokartoituksissa ”ei ole päätä eikä häntää ”
Kielteisistä lainapäätöksistä huolimatta Kankaanrannalle oli tärkeää ostaa vanha ja remontoitava kohde. Hänelle se oli ennen kaikkea arvokysymys.
– Vanhat rakennukset viehättävät minua ja se ajatus, että saa annettua uuden elämän jollekin vanhalle rakennukselle.
Myös arkkitehtuuriin perehtynyt Aalto-yliopiston professori Panu Savolainen näkee vanhan rakennuskannan säilyttämisen laajempana arvokysymyksenä. Hän uskoo, että kotitalouksien lainansaantivaikeudet voivat osaltaan ruokkia vanhojen rakennusten purkuaaltoa.
Suomessa purettiin viime vuonna jo lähes 8000 rakennusta ja niiden määrä on lähes tuplaantunut edellisen kymmenen vuoden aikana.
Erityisesti huonosti tehdyt kuntokartoitukset voivat professori Savolaisen mukaan ruokkia ilmiötä.
– Siellä osa tekee semmoisia raksi ruutuun kuntokartoituksia, joissa ei ole päätä eikä häntää vanhempien rakennusten osalta. Niitä pankit tuijottavat kuin raakaa dataa, vaikka niissä ei välttämättä ole minkään näköistä perää.
Vanhojen asuntojen kunnostaminen ja niissä asuminen olisi Savolaisen mukaan ympäristön kannalta kaikkein kestävin vaihtoehto.
– Kaikkein parasta kiertotaloutta rakennetussa ympäristössä on se, että rakennus säilyy paikallaan ja mielellään siinä käytössä, johon se on alun perin suunniteltu. Kaikki muut vaihtoehdot ovat aina astetta huonompia.
Asuntojen hintojen lasku on heijastunut niiden vakuusarvoon
S-Pankin rahoittamisen palveluiden luottojohtaja Mari Goveniuksen mukaan asunnon kuntoa ja sen tulevia kustannuksia tarkastellaan nyt vielä aiempaa tarkemmin.
Myös viime vuoden alussa voimaan astunut EU:n uusi vakavaraisuusasetus on kiristänyt asuntojen vakuusarvon määrittelyä.
– Voimme yleisellä tasolla todeta, että esimerkiksi korkojen nousu ja vanhojen kohteiden korjaustarpeet ovat lisänneet tarvetta arvioida kohteita tarkemmin, Govenius kertoo.
Myös asuntojen hintojen laskulla on ollut vaikutuksensa niiden vakuusarvoihin. Ostettavan asunnon vakuusarvo on tyypillisesti 70–75 prosenttia asunnon hinnasta.
– Totta kai se vakuusarvo on tässä hetkessä alhaisempi, kun se oli mahdollisesti esimerkiksi viisi vuotta sitten, mutta samanaikaisesti myös lainatarve pienenee, Nordean kiinnitysluottopankin johtaja Jussi Pajala kertoo.
Asiakkaan maksukyvyn ohella ostettavan asunnon kunto ja sijainti ovat keskeisessä asemassa pankin arvioidessa asuntolainahakemusta. Yhtenä arviointiin vaikuttavana tekijänä on myös tontti, jolla kiinteistö sijaitsee.
– Kiinteistön vakuusarvo voi olla nolla, mutta tontilla voi sitten olla oma arvonsa. Arvioimme kokonaisuutta ja katsomme, mistä elementeistä se kokonaisuus sitten muodostuu, Pajala kertoo.
OP-Pohjola, Nordea, Danske Bank ja S-Pankki sanovat edelleen, etteivät asuntolainan myöntämisen kriteerit ole muuttuneet viime vuosien aikana.
Kankaanranta ei luopunut unelmastaan
Pankkien kielteisistä rahoituspäätöksistä huolimatta Kankaanranta ei ollut valmis luopumaan unelmastaan: kaupat asunnosta syntyivät viime elokuussa sukulaiselta saadun lainarahan turvin.
– Olin myymässä edellisen asunnon pois ja pystyin sen jälkeen maksamaan lainan takaisin sukulaiselleni.
Kankaanranta on nauttinut arjestaan pienen lapsen kumppanuusvanhempana yli satavuotiaassa puutalossa. Lapsen äiti asuu paritalon toisessa päädyssä.
Hän on suunnitellut korjaavansa ja maalaavansa talon julkisivun vielä tulevan kesän aikana. Myös putki- ja kylpyhuoneremontit ovat suunnitteilla vielä kuluvalle vuodelle. Niiden ohella Kankaanranta aikoo viilata asunnon sisätiloja.
– Sen teen sitten siinä vaiheessa, kun on aikaa, intoa ja inspiraatiota.
Juttua korjattu 7.4 klo 10.05: Asunto sijaitsee noin 2 kilometrin päässä Turun keskustasta. Jutussa kerrottiin virheellisesti aiemmin, että asunto sijaitsee noin 5 kilometrin päässä Turun keskustasta.