Tyhjillään olevat kerrostalot eivät ole täysin poikkeuksellisia Suomessa, sanoo Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) pääekonomisti Juho Keskinen.
Yle uutisoi keskiviikkona Helsingin Tapanilassa sijaitsevasta puolihitas-talosta, jossa vain yksi asunto on asuttuna.
Tapanilan kohteessa asunnot ovat olleet myynnissä yli kolmen vuoden ajan. Kerrostalo valmistui vuonna 2024.
Keskisen mukaan Tapanilan tilanne kertoo asuntokaupan heikosta kysynnästä.
Muutama vuosi sitten rakennettiin paljon pieniä asuntoja, kun nyt kysyntä kohdistuu isompiin asuntoihin.
Kysyimme Keskiseltä, miten hän analysoi tilannetta, jossa lukuisat asunnot jäävät tyhjilleen jopa vuosiksi.
Miksi jopa lähes kokonaiset kerrostalot jäävät tyhjilleen?
– Kun vapaarahoitteinen rakennushanke käynnistetään, yleensä ennakkovarausasteen pitää olla riittävän korkealla. Toki voi olla niinkin, että päätetään käynnistää hankkeita, vaikka varausasteet eivät olisi korkeita. Hitas-kohteissa asunnon varaus tapahtuu arvonnalla, joka ei ole sitova.
– Voi käydä niin, että kun rakennushanke valmistuu, taloussuhdanteessa tai asuntojen kysynnässä on voinut tapahtua muutoksia. Silloin asuntoja joudutaan myymään vielä pitkään.
Kuinka poikkeuksellista tällainen on Suomessa?
– Rakennusala on historian aikaisemmissakin kriiseissä reagoinut niin, että ennen heikompaa taloussuhdannetta rakentaminen on kiihtynyt. Heikomman taloussuhdanteen aikana rakentaminen on katkennut. Ajan kanssa asuntojen ylitarjontaa on kurottu pois.
– Varsinkin isoissa kaupunkikeskuksissa pitkällä aikavälillä hinnat ovat kääntyneet nousuun. Suppeampi tarjonta on omalta osaltaan korjannut hintakehitystä myöhemmin.
Selittääkö hyytynyt asuntomarkkina tyhjät kerrostalot etenkin Helsingissä?
– Asuntorakentaminen on keskittynyt viime vuosina vahvasti isoimpiin kaupunkeihin. Helsinkiin on viime vuosina rakennettu paljon.
– Muutama vuosi sitten nähty korkojen nousu osuu alueille, joilla asuntojen hinnat lähtökohtaisesti ovat korkeat ja missä myös korkorasite on korkein.
Mitkä alueet Suomessa ovat riskialtteimpia tälle ilmiölle?
– Tällä hetkellä nämä alueet sijaitsevat isoimmissa kaupungeissa.
– Jotta rakennusyhtiöt lähtevät rakentamaan muuttotappioalueille, ne haluavat varman näkymän siitä, että asunnot menevät kaupaksi. Se voi olla ikääntyvän väestön alueella esimerkiksi palveluasumista.
– Vaikka tällä hetkellä kyseessä on isoimpien kaupunkien haaste, se ei tarkoita, etteivätkö asunnot tulisi menemään kaupaksi tulevaisuudessa, kun katsoo odotettua väestönkehitysnäkymää.
Mikä on tyypillisesti vialla, kun kokonainen talo jää myymättä – sijainti, hinnoittelu vai rakennuksen laatu?
– Nykyhetkessä kyse on hinnoittelusta. Uudiskohteiden hintoja ei ole riittävästi pudotettu. Rakennusyhtiöt ovat halunneet väkisin pitää hintoja liian korkeina.
– Toki siinä vaikuttaa myös rakennuskustannukset, jos kohdekohtaisesti ei ole haluttu tehdä tappiota.
Kenelle tulee kustannuksia, kun kerrostaloja on tyhjillään? Mistä kustannukset koostuvat?
– Kustannukset ovat rakennusyhtiön kontolla, joka vastaa vastikkeista ja ylläpidosta. Jos talo on vuokratontilla, maksettavana on tietysti myös tontin vuokra.
– Tapanilan kohde on myös niin sanottu puolihitas-talo, eli julkista asuntotuotantoa. Tässä tyhjillään olossa kustannukset osuvat veronmaksajille.
– Välillisesti myös tulee kustannuksia siitä, että rakennusyhtiöt eivät pysty käynnistämään uusia hankkeita ja bisnes seisoo.
Millaisia vaikutuksia tyhjillään olevilla kerrostaloilla on asuinalueiden imagoon ja muihin asukkaisiin?
– Pidemmällä aikavälillä se on positiivinen, varsinkin jos tehdään täydennysrakentamista tai uudistetaan jotakin aluetta esimerkiksi kasvukeskuksissa, joissa asuntojen hinnat ovat matalat.
– Uudisrakentaminen voi toimia myös segregaation, eli eriytymisen ehkäisemisenä. Se houkuttelee sinne korkeampituloista väkeä ja parantaa myös vanhempien asuntojen arvoa.
– Lyhyellä aikavälillä vaikutus voi olla päinvastainen. Jos alueella on paljon tarjontaa, asuntojen hinnat voivat laskea tai pysyä matalana, koska asuntoa on vaikeampi myydä alueella, jossa on myös runsas tarjonta.